南沙这三个板块，终于等来了机会
南沙，有了更高的定位。
前几天，国务院发布了广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案。
方案明确，2022-2024年，每年安排南沙100亿元新增地方政府债务限额，并统一计入地方政府债务余额。
在方案中，有几个重点值得细细品味，因为这将决定南沙未来的发展风向标。
首先，对先行启动区鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税，并按程序制定优惠产业目录。
南沙一直以来对企业持开放态度，反映在数量上，登记企业总数从2014年末8400多户，增加至2019年末的124333户，增长了14.8倍。
2021年，南沙区有四上民营企业1567家，占全区2067家四上企业的 75.8%。
其中，规模以上工业企业390家，占全区规模以上工业企业数量的 63.4%，实现产值 682.79 亿元，比上年增长 22.6%。
这些数据表明，南沙对于企业具备一定的吸引力，但对于一个面向大湾区的新区来说，显然是不够的，于是便有了15%税率优惠的措施。
可以预期，未来南沙企业增长将进入提速阶段。
而南沙的目标也十分明确，到2035年，南沙区域创新和产业转化体系更趋成熟，国际科技成果转移转化能力明显提升。
南沙国际一流的营商环境进一步完善，在粤港澳大湾区参与国际合作竞争中发挥引领作用。
惠企政策带来企业落地，而企业落地为南沙提供更多工作岗位，将带来人口的高速增长。
我们不妨来看《方案》里的另一个重点：推动国际化高端人才集聚。
在抢人方面，南沙向来是求贤若渴。
近5年来，南沙人口一直保持5万人左右小幅度增长，从2017年的72.5万人，增长至去年的90.04万人。
南沙近5年人口发展情况
制表：地产少年 数据来源：广州市统计局
年份
常住人口（万人）
增速
2021
90.04
/
2020
85.66
6.34%
2019
79.61
5.93%
2018
75.15
3.53%
2017
72.5
5.19%
单看人口增速，南沙还算可圈可点，但论整体人口基数，南沙几乎没有什么优势，甚至可以说是处于劣势。
去年南沙常住人口在广州排名倒数第二，仅优于从化（72.74万人）。
此外，南沙还修改了2025年的常住人口目标。
从《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》的常住人口规模约为230-270万人，再到2021年6月份南沙发布十四五规划的120万。
南沙缺人是不争的事实，但从南沙对于人才方面的措施，可以看到一些积极信息，它不像其他区一样躺平，而是通过各种惠民政策吸引人口导入。
《方案》中，对于人才导入的目标更加精准。对在南沙工作的港澳居民，免征其个人所得税税负超过港澳税负的部分。
支持南沙实行更大力度的国际高端人才引进政策，对国际高端人才给予入境、停居留便利。
实施产学研合作培养创新人才模式，加快博士后科研流动站、科研工作站以及博士后创新实践基地等载体建设，鼓励国际高端人才进入南沙。
也就是说，南沙不再局限于人口数量增长，在人口素质上也有明确要求，从人口数量目标缩减，再到高端人才引进被重点提到，这是一个明显的转变。
此次《方案》中，有一个与楼市息息相关的关键点：南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区。
南沙全域总面积为803平方公里，南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区，总面积约23平方公里。
换言之，率先启动的区域面积仅为全区2.8%，相比以往画大饼的发展方式，显然这次《方案》集中度更高。
先来看看南沙湾，自南沙湾地价进入2万+时代，其一直被人寄予厚望，但事实是4、5万+的房价没有如期而至。
海景、山景，加上游艇会、高尔夫、邮轮码头等高端配套，南沙湾一直是南沙的高端板块，可是近年被灵山岛、横沥岛抢了不少风头。
尽管如此，但产业是南沙湾的短板。
从规划来看，和其他板块主打产业园、总部经济不同，南沙湾定位于国际创新科技合作区。
同时片区内目前已有中大南沙产业园、南沙资讯科技园等众多中大型科创型产业进驻，未来还将吸引更多产业进驻。
客观来说，南沙湾目前发展相对停滞，一方面缺乏规划加持，另一方面其他新城的崛起，分薄了南沙湾的资源。
此次《方案》能否让南沙湾破局，让我们拭目以待。
在楼市方面，南沙湾的地王热度已经逐渐降温，价格方面也相对合理，板块内居住环境、配套还算可以。
加上南沙湾目前有不少新盘推出，产品各有千秋，当下是一个不错的买房时机。
再来看看庆盛枢纽板块，可能大家对此比较陌生或意外，庆盛枢纽除了高铁站还有什么拿得出手的？
的确，从目前来看庆盛板块周边缺乏配套以及产业，但未来预期还是值得看高一线。
首先，香港科技大学（广州）将于今年9月开学，这所本部在QS全球大学排名第34名的学府，将推动庆盛成为科技创新节点。
其次，庆盛TOD项目由新鸿基操刀，这个打造出广深港高铁西九龙站ICC项目的港企，让人对板块有了更多期待。
因为目前广州大多数TOD项目，要么只专注卖房，要么就是烂尾，真正的TOD项目还没有成功案例，拥有成功开发经验的房企操刀自然会被看高一线。
打破城市边界，是粤港澳大湾区共同发展的愿望，这一点是毋庸置疑的。
如今交通跑在最前，接下来可以期待庆盛枢纽板块其他发展进程，这个相对低调的板块或许会有一名惊人的表现。
但如果说到买房，庆盛枢纽可能需要等一等，其中的原因是目前在售项目不多，选择较少。要么，选择与庆盛较远的在售老盘，要么选择靠近庆盛的黄阁板块。
个人建议，购房者有意入手可等新鸿基项目再做打算。
最后说一下南沙枢纽，也就是万顷沙枢纽，以南沙科学城为重点项目，是粤港澳大湾区国际科技创新中心大棋局上的关键一子，计划打造一个具有世界影响力的科学中心。
中科院明珠科学园的落地，让科创界的目光聚焦在万顷沙枢纽区块，国家机构的进驻形成科创产业虹吸效应，其含金量不容小觑。
虽然如此，万顷沙枢纽目前仍处于早期开发阶段，也就是说该板块有一定潜力，但也仍需要时间等待。
从区块来看，万顷沙北部区域，即从凤凰三桥到南沙枢纽站范围，集地铁站、科学城、轨道枢纽站、明珠湾大桥等一系列利好工程。如果买房，建议聚焦北部区域。
万顷沙最值得关注的性价比，与横沥岛只有一站之隔，单价相差1.5万/平，性价比摆在眼前，适合刚需一族。
但从配套上，万顷沙相对缺乏，除了地铁以外，其他生活配套将是一大问题，居住价值仍需提升。
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