二手房迎来洗礼，“3大新危机”步步逼近，刚需和房企有福了

文：小余

我们不难发现，今年以来，针对二手房的管控频出。一方面，由于国家颁布了贷款集中管理制度，对于个人住房贷款审批进行了限额，到了下半年部分地区就开始对二手房贷款进行了停贷。另一方面，二手房指导价，这个开创性的政策，也正在全国推广。部分地区还专门在二手房交易服务平台，上线了个人自主挂牌房源功能。

截止目前我国已有12个城市发布了二手房指导价机制。其中包括深圳、广州两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。从出台的城市来看，主要瞄准的都是房价涨幅较大的热点区域。

受政策的影响，各地8月二手房成交量也在加速下滑。据8月易居研究院监测的13个城市，二手房成交量约为5.7万套，环比大跌17.9%，同比暴跌36.6%。其中，包括了出台二手房指导价的深圳、东莞、成都、无锡，以及北京、深圳、杭州、成都、金华、无锡6城。

就拿最开始出台二手房指导价相关政策的深圳来说。作为高速发展的一线城市，更是一度成为了炒房客心中的永涨神话。但当一系列政策出台后，早在国家统计局公布了7月70城房价变动数据中，就成为了一线城市中唯一一个二手房房价下跌的城市。

不仅价格在下跌，据数据显示，今年上半年，深圳二手住宅仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量也创下了近三年来的新低。其中6月成交仅2575套，也创下了自2013年以来的新低，甚至与2008年金融危机发生时差不多。

再以长期居高不下的广州来看，在各地二手房市场开始普遍降温时，广州二手房价格却在持续上涨。据国家统计局数据显示，7月份广州二手住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨12.2%，位居全国首位。上半年二手房整体交易活跃，成交量同比增长57.2%，共成交75212宗。

对此，广州也开始放大招。8月31日晚，广州市住建部发布了《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，据通知显示，将首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区，推出二手住房交易参考价格。此前中介报价18万左右的楼盘，二手房交易参考价全部都在10万元/平方米以下。据悉，此次参考价最高的小区，才仅为96957元/平方米，而一些中介平台上该小区成交均价已达了153838元/平方米。抑制二手房价格已经势在必行了。

由此可见，今年下半年二手房的路可能将越走越窄了，目前来看二手房市场3大危机也将步步逼近：

学区房寒冬将来临

从各地建立的二手房指导价机制来看，主要针对的都是房价涨幅较大的热点地区和热点小区。其中，学区房就是调控的重点。据不完全统计，目前，北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13个城市集中进行了对学区房的整治。作为高升值的房产，学区房或也将走下神坛了。

二手房贷款越来越难了

上述也提到了，今年国家除了遏制二手房高热外，对于二手房贷款方面也收紧了政策。据悉，目前，我国合肥、深圳、南京、武汉、连云港等城市都出现了银行房贷业务收紧情况，并且部分银行还暂停了对二手房贷款业务。或者对二手房房贷进行延迟放款，据了解有的地方甚至压了5个月不放款，部分银行放款也都会优先买新房的刚需。不仅如此，除了贷款延迟外，二手房贷款利率也有所上升，有的城市甚至达到了6%。未来，购买二手房的买家，月供可能会更多了。

国家大力推进租赁房入市

除了出售，二手房还有另一种赚钱的方式，那就是租房。因此，为了打击二手房继续高热，国家还在积极推出保障性住房，印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，将由政府进行土地，财政，金融等政策的支持。在未来，政府监管的大量租赁房将进入市场，为确保年轻人有房，政府将会提供更多公租房，这类房安全性高、廉价、也更有保障。

当然，在二手房买卖受影响的环境下，对于普通有房族来说也不用太担忧。最应该担忧的是炒房客，二手房遇冷，贬值速度只会越来越快，手里有多套二手房的，也将越来越难变现。可能还将会迎来一波抛房现象，价格在一定程度上也会出现走低，对于还没买房的刚需来说，其实是一大好消息。

此外，不仅是刚需一族，二手房遇冷，最得利的还是出售新房的房企。一般情况下买二手房，都是图的都是学区房的地理位置，以及价格。虽然二手房价格下跌，但二手房房贷利率在提高，且办贷款还困难，这样一来，愿意买新房的人也只会更多。房子是用来住的不是炒的，在国家积极的政策下，房地产市场也将逐渐地归于理性化，平稳化的发展趋势。

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