容积率5.53，2.45万—㎡！昆明这个项目哪来的勇气？

均价2.45万/平，容积率5.53！

最近，有粉丝表示，金茂府容积率太恐怖，不知道哪里来的勇气卖出如此高价？

那项目值得买吗？一起来看看。

粉丝聊天截图

容积率5.53

近一半面积将建回迁房

金茂府位于昆明市西山区，环城南路大悦城旁，是金茂在昆明打造的TOP系产品。

项目规模不大，占地约88亩，规划容积率为5.53，建筑密度26.6%，绿化率35%。

金茂府售楼部（昆明楼市一线摄）

一般来说，容积率超过4，采光、绿化、视野的确受影响，人口密度也会比较高。

作为高端盘，金茂府的高容积率，或导致采光、视野等受影响，并且绿化面积也比大多数楼盘要低（一般楼盘是40%）。

目前，项目尚未封顶，但从航拍图上也能感受到项目的密度。

金茂府航拍（昆明楼市一线摄）

另外，金茂府属于螺蛳湾棚改二期项目。

根据规划，项目可建筑面积约32.47万平，但还需建成交付约16万平回迁房。

算下来，回迁房占整个项目约49.2%，也就是说，金茂府建成后有一半的面积都是回迁房。

除回迁房外，按照规划，金茂府地块内还建有1栋高层办公楼。

从规划条件来看，金茂府的确比较减分。

金茂府航拍（昆明楼市一线摄）

均价2.45万/平

金茂府价格比同地段项目高

再来看项目价格。

目前，金茂府在售约162平、189平、199平3个户型，精装交付，装标约5000元/平。

销售称，目前看房需验资100万，均价约2.6万/平。

如此高的价，金茂府销量又如何？

项目于今年2月开盘，根据开发商宣传，项目首开卖了4.6亿。

金茂府首开海报（来源：楼市君朋友圈）

但根据中指院数据，项目开盘当月，仅备案成交4套。

今年2-4月，项目共备案43套，成交总价仅约1.93亿，实际成交均价约2.45万/平（备案数据有延迟，仅供参考）。

目前，金茂府周边有隆盛府、艺城春城玖号在售，售价约1.7-2万/平。

其中，艺城春城玖号位于一环内，在售精装住宅，均价约2万/平（参考中指院成交数据，下同）。

隆盛府紧挨金茂府，毛坯产品均价约1.7万/平。

对比来看，金茂府虽然定位比较高端，但价格在同地段而言，的确偏贵。

位处一环边大悦城旁

地段、配套、精装比较优秀

金茂府容积率偏高，内部还有大量回迁房，那项目还值得买吗？

地段：位处一环边，距地铁站约1.3公里。

从地段来看，金茂府占据昆明一环边，位置优秀。

项目附近就是环城南路、二环南路、海埂路等城市主干道，出行便捷。

地铁上，项目距地铁2号线环城南路站约1.3公里，步行距离较远。

商业配套上，金茂府紧邻云纺商业区，距大悦城购物中心仅约300米，走几步就能购物、娱乐。

此外，项目周边还分布着云南省第一人民医院、昆医附一院等三甲医院。

产品：装标约5000元/平。

项目装修也比较硬核，自带全屋净水系统，中央空调、智能家居、全屋热水等。

项目外立面则大面积采用LOW-E玻璃幕墙，颜值也较高。

龙江金茂府样板间（来源项目）

房企：央企金茂开发。

再来看看项目开发商——中国金茂集团。

金茂集团是中国中化集团旗下负责房地产开发和酒店管理的平台，是16家央企开发商之一。

在中指院发布的2022年中国房地产百强企业中，金茂排名第11位。

（来源：中指院）

三道红线方面，根据集团2021年业绩报，截止2021年底，金茂剔除预收账款资产负债率68.%，现金短债比1.58，净负债率63%，是财务比较安全的绿档房企。

（来源：克而瑞）

整体而言，金茂府除容积率偏高、与回迁房混居外，地段、产品都比较优秀。

最后，验资100万才能看房，均价约2.45万/平的金茂府，你觉得如何？

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来源：昆明楼市一线

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