广州二手市场分化加剧，这些区域已经扛不住了！

最近，网上流传的一张广州各区代表楼盘的二手价格情况：

图源：合富研究院半年报

看到这张表格，我不禁陷入了沉思，广州二手市场的参差可太大了！

让我们看看，到底怎么回事！

中心区二手无差别上涨？

分化仍存在！

从这张表格中可以看到，中心四区还是比较立得住，特别是宇宙中心珠江新城，热度居高不下。

先来看看天河二手市场情况。

表格数据显示，珠江新城代表楼盘保利心语花园，2022年第二季度成交价格在14万/平，同环比纷纷上涨；

凯旋新世界第二季度成交价格在25万/平，同环比均上涨20%以上。

根据我们5月的调查，珠江新城这样的涨幅确实不夸张。

保利心语花园差不多面积的户型成交价，在短短一个月内就上涨了1万/平以上；而凯旋新世界差不多面积户型成交价，从4月的20.98万/平，涨到21.17万/平。（详情可以看这篇：最高32万/平！五月珠江新城成交，卷疯了！）

当然天河并不是所有版块二手房价都在无差别上涨。

据我们统计，天河公园板块、汇景新城板块、车陂、东圃、棠下板块的标杆二手楼盘成交价格变化不大，部分板块房价下降明显。

中介介绍，汇景新城棕榈园近一年房价没怎么涨，今年成交房源明显比2021年高峰期要低不少。

据我们了解，东圃标杆盘城市假日花园因为有参考价影响，最近房价与去年同期7.1万/平的均价差别不大。

除了天河，中心区二手表现比较突出的就是海珠。

据我们不完全统计，近一年海珠滨江东、昌岗、东晓南、万胜围等板块标杆二手盘价格仍在上涨。

不过海珠市场分化也比较明显，像江燕路、金碧、客村、南洲板块的部分标杆二手盘成交均价在下调，降幅有限。

外围区只能内卷？

情况没那么简单！

外围区黄埔科学城、老黄埔的二手市场我们已经调查过比较多次了，这里就不详细展开了。

总结一下，目前黄埔二手市场在经历降价调整之后，正处于缓慢回升状态。

例如科学城标杆盘新福港鼎峰今年6月成交均价在5.5-5.8万/平，不如去年高峰期，但相比去年年底价格有提升。（详情：猝不及防！广州热门板块，二手房开始涨价了！）

去年高峰时期挂牌价

番禺核心板块二手盘的情况，我们其实一直也在跟进。

例如万博板块的万科欧泊，今年5月均价在4.6-5万/平左右，与去年年初相比，价格还未回到高峰期。

今年年初，万科欧泊80㎡两房，还有4.1万/㎡成交的笋盘，但目前这样的笋盘已经不存在。番禺万博板块的二手市场情况与黄埔类似，正处于触底回升期。

外围区中的白云、花都、从化、增城、南沙等区域的二手房又呈现出截然不同的局面，市场相当内卷。

从标杆楼盘可以看出，这五大区域二手降价楼盘比较多，并且降幅不小。例如增城二手盘，降价幅度在10%以上。

接下来二手市场会如何走？

总体而言，从部分热门板块、热门楼盘看，广州二手市场呈现出比较明显的分化现象。

例如天河珠江新城热度目前仍比较高，但天河也无法避免有区域房价滞涨或者下降；

在外围区中，黄埔、番禺核心区二手房价正缓慢回升，但南沙、从化、增城等区域二手市场降价明显，内卷也相当严重，目前没有触底回升迹象。

今年上半年广州二手市场的遇冷，导致了广州二手市场分化加剧。

据中原数据显示，今年上半年广州二手住宅成交数量达到近7年新低，市场凉意十足。

来源：广州中原研究发展部

从各区域来看，今年上半年广州11区二手成交量同比下降，其中天河、黄埔、增城、南沙成交量同比去年直接腰斩。

最夸张的是南沙，今年上半年南沙二手房成交量同比下滑61%，相当惨烈。

从各区二手成交均价看，广州除天河外，其他区域二手成交均价同比均下降。而天河区今年上半年主要是由于高端盘成交带动成交均价上涨，也仅环比微涨0.2%。

来源：广州中原研究发展部

从各区二手房源报价变动情况也能看出，中心区天河、海珠、越秀二手房报价下调幅度相对较小，相比去年有缩小趋势；而外围区例如花都、增城、南沙二手房报价下调幅度相对大，部分区域还有继续扩大趋势。

也就是今年上半年，广州中心区二手业主信心开始逐渐回升，但部分外围区二手业主直接开始摆烂了！

来源：广州中原研究发展部

在市场分化加剧的情况下，接下来该如何买二手房？

在分化加剧的情况下，购房者应要对市场有更新的了解，针对市场情况，采取合适的步调入市。例如正在回暖的区域，接下来就要抓紧去市场看看了，而比较冷门的区域，现在还能在市场上多看一看再做决定。

潮水褪去，才知道谁在裸泳。今年上半年，广州二手市场降温明显，在这种市场行情下，仍有标杆楼盘价格在涨，这类楼盘的抗跌属性经历市场验证，如果你有这个实力，可以入手，不过也要警惕部分炒作概念大于实际价值的盘。

另外，对刚需来说，在目前广州市场分化的情况下，今年下半年是不错的置业时机，可以多去市场跑一跑，说不定能捡到笋。