买了东莞的人，请做好心理准备……

湾区，正在体验前所未有的的寒流。

先是深圳，再是广州，然后是东莞。

不过，两位老大哥有人口基数兜底，自然有两分底气。

但东莞，就没那么幸运了。

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市场急冻

8月2号，东莞住建局发布房地产调控新政莞八条。

其中法拍房纳入限购，二手交易增值税免征年限由两年变五年，提出建立二手住房成交指导价发布机制，按指导价发放贷款。

消息一出，我们即做了分析稿件：凌晨突发新政！东莞开始抄全国的作业了！

文末我写下了这句话：东莞的苦日子，好像真的要来了。

没想到，一语成谶。

10月8日，东莞住建局发布218个二手楼盘交易参考价格，成为压死骆驼的最后一根稻草。

这一波腰斩，直接让不少人破防。

其中一个东莞小哥就在领导留言板哭诉，他掏空了六个钱包，欠了一屁股债，以600万的价格买入松山湖之后，参考价却说他的房子只值300多万。

他老婆听到这个消息之后，都要气得要和他离婚了，他本人也表示很难接受这一个现实。

事实上，这个东莞小哥的滑铁卢，不过是沧海一粟。

根据最新的冰山指数指出，这些城市里面有99个下跌，占比90%，为15年以来全国首次进入全面普跌的状态。

东莞最惨，以6.3%的跌幅位居全国之首。

数据来源：冰山指数

按照这样的剧情发展下去，只会有越来越多的东莞小哥浮出水面。

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潜移默化

有的人说，二手房跌了，我买一手房就行了？

那我想问，调控二手房的原因是什么？

抑制过热。

现在的东莞是卖家觉得太低了不想卖，买家觉得太高了买不过，交易周期拉长，流通性受到限制。

由于谁也不知道以后会不会有第二批，第三批的试点，导致大家买入新房都会更加谨慎。

因此，一手房的预期也受到了打击。

9月，东莞的去化周期增至8.5个月，连续5个月攀升，库存已经重回2020年年中的状态。

数据来源：合富大数据

在供应走高的情况下，各楼盘为了加速去化，也使出了十八般的武艺。

打9折、抽奖赠双人国内游、免物业费、送车位、送家电…甚至，还有直接打出首付一成网签优惠的楼盘。

然而10月份的数据让他们失望了。

银十的开局并不如想象中乐观，2021年黄金周，东莞网签量只有约202套，同比减少54%，处于近5年来中低水平。

资料来源：合富研究院

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何去何从

几天前，房地产税官宣推行试点，民间预测一线以及强二线城市都有可能上榜，这可把东莞吓一跳。

如今一二手的成交量都在萎缩，若再来一个试点，东莞的市场将会进入长时间的横盘期。

我建议的是，若你近期真心想在东莞置业的话，最好集中力量办大事，重视提高资产的质量，尽量留在东莞的核心区。

打个比方，涨了50%，回跌10%，叫不亏，但涨了20%，跌了30%，就叫肉疼了。

核心区就是前者，跌了，起码不太疼。

要是没有办法留在核心区，那可以按照自己的需求，尽量贴近主城核心，或者留意一线临深的板块。

有多套房的朋友，最好做一下调整。

譬如可以尝试减持垃圾资产，尽快出售一些远郊盘、各项配套不完善楼盘、朝向一般利好一般的楼梯楼等等，适当回血。

大家谨记，寒冬已至，彼此要做好御寒准备，学会相互取暖，先熬过去。

虽然前路漫漫，但我相信春天还是会来的，而在它到来之前，你要等。

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